Mitteilungsvorlage - VO/0024/21

Sachverhalt

Die Verwaltung hatte zuletzt in der Sitzung des Ausschusses für Wohnen, Bauen, Vergabe und Liegenschaften am 24.11.2020 über den Stand der Planung des Neu­baus der Feuerwache informiert. Aufgrund der Bedeutung und der Größe des Vorhabens für die Mühlenstadt Wegberg wird die Verwaltung in diesem und dem nächsten Jahr bis zur Fertigstellung der neuen Feuerwache in jeder Sitzung des Ausschusses über den Stand der Planung, der Ausschreibungen und der Baukosten, sowie über den Bau­fortschritt und den Terminstand berichten.

Die beiden Themenbereiche Kosten und Termine werden nach­vollziehbar im Sinne eines Soll-Ist-Vergleichs dargestellt und Abweichungen vom Soll erläutert.

Kosten

Kostenstand des Neubaus der Feuerwache

Basis für das „Soll“ der Kosten ist die Kostenberechnung, die im Februar 2020 zum Abschluss der Entwurfsplanung der Feuerwache erstellt und in der Sitzung des Aus­schusses am 19.05.2020 vorgestellt wurde (siehe hierzu die Vorlage 0060/20, TOP 3.3 – Kosten­berechnung, sowie Vorlage 0059/20, TOP 1.9 – Vorstellung der Entwurfsplanung).

Die Gesamtbaukosten der Feuerwache betragen gemäß Kostenberechnung 8.897.302,- € brutto, zuzüglich der berechneten Kosten für die Ausstattung und Einrichtung in Höhe von 196.750,- €.

Zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Vorlage lagen der Verwaltung noch keine fertig­gestellten und bepreisten Leistungsverzeichnisse für die ersten Aus­schrei­bungs­­verfah­ren vor, so dass im Moment noch nicht über einen aktuelleren Kosten­stand (den Kostenvoranschlag) berichtet werden kann.

Die beauftragten Planer waren zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Vorlage noch mit der Ermittlung und Fortschreibung der Kostenberechnung während der Ausfüh­rungs­planung (LP 5) beschäftigt und hatten prognostiziert, diese bis Ende Januar vorlegen zu können.

Allgemeine Erläuterungen zu Kosten und zur Kostenentwicklung

Wenn über Baukosten gesprochen wird, ist zur Klarstellung der Begrifflichkeiten und zum Verständnis der Thematik die Kennt­nis der DIN 276-1 Kosten im Bauwesen unerlässlich. Die DIN 276 legt neben der Systematik der Kosten­gruppen insbesondere die verschiedenen Stufen der Kostenermittlung fest, die sich im Übrigen auch in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in den entsprechenden Leistungsphasen wiederfinden.

In ihrer Vorlage Baukostenmanagement (VO/0021/19, TOP 1.7, WBUV vom 12.02.2019) hat die Verwaltung die Thematik zusammenfassend für den Ausschuss dargestellt. Das Wichtigste sei hier noch einmal aufgeführt.

Stufe 1:     Kostenrahmen

Die Ermittlungsstufe Kostenrahmen dient als Grundlage für grundsätzliche Wirt­schaf­tlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen eines Bauvorhabens. Die Ermittlung des Kostenrahmens erfolgt in der Regel auf der Basis von Kosten­kenn­werten je m² Fläche, die auf BKI-Kennzahlen  (BauKostenInformatioszentrum Deutscher Architektenkam­mern) oder eigenen Erfahrungs­werten früherer vergleichbarer Maßnah­men beruhen. Es sind im Kostenrahmen zumindest die Bauwerkskosten (Kosten­gruppen 300 + 400) gesondert auszuweisen.

Für den Zweck der Mittelan­meldung für den Haushaltsplan eines Jahres wird für ein geplantes Bauvorhaben zunächst ein Kostenrahmen ermittelt. Quanti­tative und qualitative Vorgaben zum Flächen- und Raumprogramm sind zu diesem Zeitpunkt oft noch nicht in der erforderlichen Genauigkeit vorhanden. Auch ist es möglich, dass in ein­zelnen Fällen grund­sätzliche und kostenrele­vante Entschei­dun­gen noch nicht getroffen werden können, z.B. zwischen ver­schiedenen Planungsvarianten wie „Abriss und Neu­bau“ oder „Erweiterung und Um­bau“. Entsprechend ungenau und abwei­chend kann der unter solchen Voraussetzungen ermittelte Kostenrahmen im Vergleich zur nachfol­genden Kostenschätzung sein.

Stufe 2:     Kostenschätzung

Die Ermittlungsstufe Kostenschätzung korreliert zur Leistungsphase 2 - Vor­pla­nung gem. HOAI und hat die Ergebnisse der Vorplanung eines Bauvor­ha­bens zur Grundlage. Die ermittelten Kosten beruhen bereits auf Mengen­er­mitt­lungen und können statt nach den Kostengruppen der DIN 276 auch bereits nach Gewerken aufgegliedert werden (gewerke- und vergabe­orientierte Aufstel­lung).

Stufe 3:     Kostenberechnung

Die Ermittlungsstufe Kostenberechnung ist Teil der Leistungsphase 3 - Ent­wurfs­planung gem. HOAI. Die ermittelten Kosten werden häufig nicht mehr nach den Kostengruppen, sondern ausschließlich gewerkeorientiert ermittelt und beruhen auf den Massen der durchge­arbeiteten Planung. Die Kosten­be­rech­nung dient als Grundlage für die Entscheidung über die Ent­wurfs­pla­nung.

Die Ergebnisse einer einvernehmlich verabschiedeten Entwurfsplanung für ge­neh­mi­gungs­pflichtige Vorhaben bilden die Grundlage des Bauantrags (Lei­stungs­phase 4 gem. HOAI) und werden zur Genehmigung einge­reicht.

Die Kostenberechnung ist außerdem mit den daraus zu ermittelnden soge­nannten „Anrechenbaren Kosten“ die Grundlage der Architekten- und Inge­nieur­­honorare.

Stufen 4 + 5:      Kostenvoranschlag und Kostenanschlag

Während die Kostenarten der Stufen 1 - 3 zu einem bestimmten Zeit­punkt des Pla­nungs­prozesses ermittelt werden, werden die Ermittlungsstufen Kosten­voranschlag und Kostenanschlag im Zeitraum der Ausschreibung der Bau­leistungen, während der Leistungsphasen 6 und 7 – Aus­schrei­bung/Ver­gabe gem. HOAI, vorgenommen und kontinuierlich weiter fortgeschrieben.

Info: Die Kostenermittlung und Kostenverfolgung für den Neubau der Feuerwache Wegberg befindet sich derzeit genau an dieser Schnitt­stelle zwischen den Kostenermittlungsstufen „Kosten­berech­nung“ und „Kostenvoranschlag“. Für die ersten Ausschreibungen werden die bepreisten Leistungsverzeichnisse gerade fertiggestellt.

Aufgrund der in der Regel baubegleitenden Ausschreibung der Bauleistungen gehen diese beiden Kostenermittlungsstufen quasi ineinander über, so dass ent­sprechende Aufstellungen stets nur eine Moment­aufnahme des Kosten­stands darstellen.

Der Kostenvoranschlag hat neben den endgültigen Ausführungszeichnun­gen die Leistungsbeschreibungen zur Bauausführung zur Grundlage. Die Kos­ten­er­mitt­lung wird auf der Grundlage der vom Planer bepreisten Leistungsver­zeich­­nisse durchgeführt.

Der Kostenan­schlag wird auf der Basis der Angebote der ausführenden Unter­nehmen erstellt. Er enthält die Ausschreibungsergebnisse bzw. Auftrags­summen vergebener Bauleistungen sowie bereits entstandene (Planungs- und Bau-) Kosten.

Stufe 6:     Kostenfeststellung

Die Ermittlungsstufe Kostenfeststellung dient zum Nachweis der entstande­nen Kosten. Auf der Grundlage aller geprüften Abrechnungsbelege werden die gesamten Kosten, die einem Bauvorhaben zuzuordnen sind, zusammen­gestellt und festgestellt.

Ein Baukostenmanagement hat die Kostenstruktur der Stufen 1 – 6 zur Basis, die durch die DIN 276 vorgegeben ist. Die Kostenkontrolle erfolgt durch den Vergleich der aktuellen mit den vorherigen Kostenermittlungsstufen.

Je weiter der Planungsprozess fortgeschritten ist, desto genauer sind die er­mittelten Kosten für das Bauvorhaben. Bei der Kostenermittlungsstufe 1, dem Kos­ten­rahmen, be­steht noch eine relativ große „Unschärfe“, das heißt, die ermittelten Kosten weichen noch deutlich von den späteren, nach Fertigstel­lung festge­stellten Kosten (Stufe 6 – Kosten­fest­stel­lung) ab. Diese zunächst deut­liche „Unschärfe“ verringert sich im Laufe des Planungsprozesses mit jeder neuen Kostenermittlungsstufe.

Gleichzeitig nehmen mit fortschreitendem Planungsprozess jedoch die Ein­fluss- und Steuerungsmöglichkeiten auf die Baukosten ab.

Die Verwaltung berichtet seit Anfang 2019 bei allen Bauvorhaben mit Gesamtbau­kos­ten von mehr als 500.000,- €  regelmäßig und systematisch über die jeweils aktu­ellen Kostenstände ausführlich im nicht-öffentlichen Teil der Ausschusssitzun­gen.

Das Baukostenmanagement ist ein Instrument der Kostensteuerung, Kosten­verfol­gung und der Kosten­kontrolle. Jedoch können insbesondere die Ausschreibungs­verfah­ren Angebote zum Ergebnis haben, deren Höhe sowohl nach oben als auch nach unten deutlich von den zuvor prognostizierten Kosten abweichen. Diese Abwei­chun­gen sind häufig vorher nicht kalkulierbar und können begründet sein durch zum Beispiel spe­zielle Wettbe­werbssituationen, größere konjunk­turelle Schwankungen oder be­sondere ter­minliche Rahmenbedingungen. Oder aber auch durch völlig ande­re Umstände, wie sie derzeit durch die Corona-Pandemie verursacht werden.

Mit dem ersten Kostenrahmen (Stufe 1) zu Beginn eines Bauvorhabens kann niemals gleich­zeitig auch schon eine Aussage zu den letztendlichen Kosten (Kostenfeststel­lung - Stufe 6) ge­trof­fen werden. Dies ist neben den vorbeschriebenen Unwägbarkei­ten bei der Ausschreibung von Bauleistungen auch alleine aufgrund nicht prognos­tizierbarer konjunktureller Kostensteigerungen (Baupreisindex) im Laufe des Pla­nungs­­zeit­raumes nicht möglich.

Termine und Ausschreibungsverfahren

Termine

Basis für das „Soll“ der Bauzeiten ist der Terminplan, hier mit Stand vom 14.01.2021, der dieser Vorlage als Anlage beigefügt ist. Es handelt sich bei diesem Terminplan noch um einen Entwurfsstand, da zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Vorlage die Planer noch intensiv mit Abstimmungen und Detailklärungen hinsichtlich Baugrund, Gründung, Bodenaus­tausch und eventuell erforderlicher Wasserhaltung beschäftigt waren, was aller Voraussicht nach noch Auswirkungen auf die Leistungs­verzeich­nisse und die Kosten, sowie auf die Ausschreibungstermine und den Baubeginn haben wird.

Gegenüber dem Terminplan, der den Aus­schussmitgliedern in der Niederschrift zur Sitzung vom 24.11.2020 zur Verfügung gestellt wurde, sieht der aktuelle Entwurf des Terminplans einen um rund vier Wochen späteren Baubeginn am 03.05.2021 vor.

Die Fertigstellung und Inbetriebnahme der Feuerwache ist für Herbst 2022 vorge­sehen.

Ausschreibungen

Die ersten Ausschreibungsverfahren werden für die folgenden Bauleistungen durch­geführt:

1. Erd- und Entwässerungsarbeiten

Ausgeschrieben werden die Erd- und Entwässerungsarbeiten für das gesamte Grund­stück, unter den Ge­bäu­de­teilen jedoch nur bis zur Unterkante der Fundamente.

2. Erd-, Mauer- und Betonarbeiten sowie Holzbauarbeiten

Ausgeschrieben werden die weiteren Erdarbeiten unter den Gebäudeteilen bis UK Boden­platte, sowie die Rohbau- und Holzbauarbeiten. Aufgrund der Bauweise der Feuerwache als Holzbau mit z.B. Holz/Stahlbeton-Verbunddecken werden Holz- und Rohbauarbeiten gemein­sam ausge­schrieben um sie an einen Unternehmer vergeben zu können. 

3. Blitzschutzarbeiten und Fundamenterder

Allgemeines zum Ablauf der Ausschreibungs- und Vergabefahren

Aufgrund der Höhe der geschätzten Gesamtbaukosten für den Neubau der Feuer­wache übersteigt der anzusetzende „Gesamtauftragswert“ den EU-Schwellenwert von derzeit 5.350.000,- € netto, so dass alle Ausschreibungsverfahren zunächst grundsätz­lich EU-weit durchzuführen sind (§ 1 EU VOB/A). Ausnahmen von dieser Bestimmung sind in einem Umfang von insgesamt maximal 20% der zu vergebenen Leistungen möglich (VgV § 3 Abs.9), was insbesondere bei Aus­schreibun­gen mit kleineren Auf­trags­summen sinnvoll ist und in Anspruch genommen werden soll.

Ausschreibungsverfahren öffentlicher und beschränkter Art sowie freihändige Vergaben ab einem Auftragsvolumen von 25.000,- € netto werden seit Herbst 2019 für die Stadt Wegberg von der Zentralen Vergabestelle Viersen (ZVS) durchgeführt. Die Verfahren erfolgen, auch für die kommenden EU-weiten Ausschreibungen, komplett und ausschließlich in elektronischer Form.

Ein EU-weites Ausschreibungsverfahren nimmt aufgrund der gesetzlich vorgege­benen und einzuhalten­den Fristen einen deutlich längeren Zeitraum in Anspruch als übliche öffentliche oder beschränkte Verfahren. Nach Abstimmung mit der ZVS Viersen und der örtlichen Rechnungsprüfung, die in die Verfahren von der ZVS mit eingebunden wird, muss mit einer Dauer eines Ausschreibungs­verfahrens von mindestens zwölf Wochen gerechnet werden, was jedoch einen weitgehend rei­bungslosen Ablauf des Verfahrens voraussetzt. Die zwölf Wochen umfassen dabei den Zeitraum zwischen der ersten Fertigstellung eines Leistungs­verzeich­nisses durch den Planer bis hin zur schriftlichen Beauftragung des Unter­nehmers.

Im vorliegenden Terminplan für den Bau der Feuerwache sind diese relativ langen Verfahrenszeiträume berücksichtigt.

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Wohnen, Bauen, Vergaben und Liegenschaften nimmt Kenntnis.