Entscheidungsvorlage - VO/0109/22

Sachverhalt:

Der Rat der Stadt Wegberg hat in seiner Sitzung am 14.09.2021 den Satzungsbeschluss zum Bebauungsplan III – 04C Arsbeck – Auf dem Kamp, 3. Teilbebauungsplan gefasst.

Der Bebauungsplan ist nach Bekanntmachung der Stadt Wegberg am 27.09.2021 in Kraft getreten. Das Plangebiet liegt in der Gemarkung Arsbeck und umfasst eine Teilfläche des Blockinnenbereichs Heiderstraße, Wehrstraße, Bücher Straße, Heuchterstraße und Kampstraße.

Im Bereich des Bebauungsplangebietes sollen rund 60 Baugrundstücke für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie ein Grundstück für insgesamt vier Mehrfamilienhäuser gebildet werden.

Die Grundstücke befinden sich zu 71 Prozent im Eigentum der SEWG und zu 29 Prozent im Eigentum der Stadt Wegberg bezogen auf die Bruttoflächenanteile. Die SEWG ist hinsichtlich der Planungs- und Vermessungskosten und der Kosten für die angelaufenen Erschließungsmaßnahmen bereits in Vorleistung getreten.

Vor diesem Hintergrund haben der Aufsichtsrat der SEWG und der zuständige Ausschuss für Wohnen, Bauen, Vergaben und Liegenschaften am 22.2.2022 getagt und die Vergabekriterien nach ausgiebiger Diskussion beschlossen.

Insbesondere verständigten sich die Gremien darauf, dass es keine ortsbezogenen Zugangskriterien zum Vergabeverfahren geben solle. Einziges Zugangserfordernis in den ersten beiden Vergaberunden ist das Nichtvorhandensein von eigenem Wohneigentum.

Mit Schreiben vom 29.03.2022 hat die FDP-Fraktion zum TOP 9.2.1 der Ratssitzung am 05.04.2022 den Antrag gestellt, die Verwaltung zu beauftragen die in der Vorlage VO/0044/22 dargestellten Verkaufsbedingungen für Baugrundstücke im Baugebiet „Auf dem Kamp“ europarechtskonform auszugestalten, sich dabei an den Muster-Bauplatzvergabekriterien des Gemeindetages Baden-Württemberg (Stand 2019) als Auswahlkriterien zu orientieren und insbesondere die ehrenamtliche Tätigkeit unter besonderer Berücksichtigung der Mitgliedschaft in der freiwilligen Feuerwehr der Stadt Wegberg als Auswahlkriterium zu verwenden.

Im Hinblick auf die Ausführungen zum sog. „Einheimischenmodell“ konnte bereits in der Ratssitzung am 05.04.2022 Einigkeit darüber hergestellt werden, dass dieses nicht Bestandteil der Vergabe von Grundstücken im Baugebiet Auf dem Kamp ist.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass das Baugebiet überwiegend aus Flächen besteht, die sich im Eigentum der SEWG befinden, für die der Aufsichtsrat die bereits skizzierten Vergabegrundsätze beschlossen hat. Diese Auswahlkriterien für die Vergabe der Grundstücke wurden in den Sitzungen des Aufsichtsrates und des WBVL am 22. Februar 2022 umfassend und kontrovers diskutiert. Der gemeinsame Konsens wurde in dieser Sitzung mehrheitlich verabschiedet.

Im Lichte der im Antrag zitierten EuGH-Rechtsprechung zum „Einheimischenmodell“ erscheint eine Bevorzugung von Feuerwehrangehörigen ebenfalls zweifelhaft, weil auch in diesem Fall der Zugang zu Grundstücken auf eine Bevölkerungs- bzw. Engagiertengruppe beschränkt wird, wofür es kaum (und insbesondere innerhalb dieser Gruppe) eine Rechtfertigung gibt.

Die Freiwilligen Feuerwehren leisten unbestritten einen sehr großen gesellschaftlichen Beitrag. Im Rahmen des ehrenamtlichen Engagements nimmt sie deswegen auch eine besondere Stellung ein. Gleichzeitig gibt es eine Reihe von ehrenamtlich tätigen Menschen im Bereich des Katastrophenschutzes, dem Vereinsleben oder im sozialen Bereich, wo eine Grenzziehung schwerfällt.

Ferner widerspricht eine solche Regelung dem Gesellschaftszweck der SEWG, welcher konkret die Schaffung von Wohnraum für (junge) Familien vorsieht.

Im Hinblick auf den eindeutigen Gesellschaftszweck der SEWG und dem ausgegebenen Ziel des Rates der Stadt Wegberg, Familien den Erwerb von Wohneigentum zu ermöglichen, erscheint die Fokussierung auf eine Ehrenamtsgruppe unausgewogen.

Vor diesem Hintergrund vertritt die Verwaltung die Auffassung und schlägt vor, keine weiteren Vergabekriterien aufzunehmen.

Darüber hinaus sollen Preisnachlässe für dem Haushalt angehörige minderjährige Kinder, geringes Einkommen oder Photovoltaik-Anlagen bis zu einer maximalen Summe von 10.500 Euro gewährt werden.

Mit Datum vom 11.05.2022 haben die Fraktion von CDU, FDP. AKTIV für Wegberg und FWW beantragt, das bislang in den Gremien der SWEG und WBVL beschlossene Vergabeverfahren für städtische Grundstücke nach einem Punktesystem neu zu strukturieren. Hierzu wird die Verwaltung in der Sitzung des WBVL ergänzend vortragen.

Beschlussvorschlag:

Nach weiteren Beratungen in der Ratssitzung am 05.04.2022 schlägt die Verwaltung in der Zusammenschau aller Sitzungen und Beratungen im Aufsichtsrat der SEWG, des Ausschusses für Wohnen, Bauen, Vergaben und Liegenschaften folgende Beschlussfassung vor:

1. Beauftragung

 Der Rat der Stadt Wegberg beauftragt die Stadtentwicklungs- und Wirtschaftsförderungsgesellschaft der Stadt Wegberg mbH (SEWG) mit der Vermarktung der städtischen Grundstücke im Baugebiet „Auf dem Kamp III“ nach den nachfolgenden Vermarktungsbedingungen.
Eine Provision fällt für die Vermarktung nicht an.
Die erzielten Erträge werden nach Abschluss der Vermarktung sowie Vorlage der Schlussrechnungen quadratmeterscharf zwischen SEWG und Stadt abgerechnet.

2. Verkaufsbedingungen

1. Mit der Bebauung des Grundstücks muss innerhalb von zwei Jahren ab Vertragsabschluss begonnen werden. Das Bauvorhaben ist innerhalb von fünf Jahren (aufgrund der aktuellen Marktsituation (Baustoffmangel, Zinsentwicklung)) ab Vertragsabschluss fertigzustellen.

2. Ein Verkauf des Grundstücks innerhalb eines Zeitraumes von acht Jahren ab Vertragsabschluss ist nur mit Zustimmung der Verkäuferin (hier SEWG und/oder Stadt) möglich. Im Falle der Zustimmung zahlt der Käufer des Grundstücks anteilig unter Berücksichtigung der Zeit, die er in dem neuen Haus gewohnt hat, einen Ausgleichsbetrag in Höhe von 10,00 €/m² an die Verkäuferin. Gründe die zur Zustimmung führen können sind, z.B. Scheidung der Ehe, Beendigung der Lebensgemeinschaft, Tod eines Käufers, Umzug wegen Arbeitsplatzwechsel.

3. Die Bebauungsverpflichtung und das Weiterveräußerungsverbot innerhalb der vorgenannten Fristen werden im Grundbuch durch eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten der SEWG und/oder der Stadt abgesichert.

III. Vergabekriterien:

1. Alle Interessierten, die nicht über Wohneigentum verfügen, können sich bewerben. Kriterien für die Rangfolge beim Zuschlag sind Anzahl und Alter der Kinder (bei mehreren Kindern das Alter des jüngsten Kindes). Interessierte, die über Wohneigentum verfügen, dieses jedoch im Rahmen des Neubauvorhabens (im Baugebiet Arsbeck, Auf dem Kamp, 3. BA) veräußern, werden den Interessierten ohne Wohneigentum gleichgestellt. Diese Verpflichtung zur Veräußerung des vorhandenen Wohneigentums wird notarvertraglich aufgenommen und überwacht.

2. Alle Interessierten, die nicht über Wohneigentum verfügen, können sich bewerben. Kinder sind in dieser Runde kein Kriterium mehr. Interessierte, die über Wohneigentum verfügen, dieses jedoch im Rahmen des Neubauvorhabens (im Baugebiet Arsbeck, Auf dem Kamp, 3. BA) veräußern, werden den Interessierten ohne Wohneigentum gleichgestellt. Diese Verpflichtung zur Veräußerung des vorhandenen Wohneigentums wird notarvertraglich aufgenommen und überwacht.
3. Alle Interessierten, die nicht die Kriterien der ersten und zweiten Runde erfüllen, können sich bewerben.
4. Sind die Kriterien bei Interessierten gleich, entscheidet das Los.

4. Nachlässe

Darüber hinaus sollen pauschale Nachlässe in Höhe von jeweils 1.750 Euro, maximal jedoch 10.500 Euro, gewährt werden:

-            für minderjährige Kinder, die im Haushalt leben,

-          für volljährige Kinder mit einer Schwerbehinderung, soweit diese mit im
Haushalt leben,

-          für die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, mit einer
vorgegebenen Mindestleistung (der Nachlass wird nachträglich mit Erbringung eines entsprechenden Nachweises gewährt),

-          für Menschen, deren Einkommen (zuzüglich dreißig Prozent) sie zu Wohnbauförderung berechtigten (der Nachlass wird nachträglich mit Erbringung eines entsprechenden Nachweises zum Einkommen gewährt).

5. Weiteres

Der Rat der Stadt Wegberg beauftragt die Verwaltung damit, die Vermarktungsbedingungen dahingehend zu begutachten, ob hierdurch eine allgemeinverbindliche Kaufpreisgestaltung für die weiteren Baugebiete erzielt werden kann.

Der Bürgermeister unterrichtet den Ausschuss für Wohnen, Bauen, Vergaben und Liegenschaften im Rahmen seiner Funktion als Aufsichtsratsvorsitzender der SEWG über den Erschließungsfortschritt und den Abfluss der Grundstücke.