Entscheidungsvorlage - VO/0243/24

Sachverhalt:

Eine Kernforderung des CDU-Antrages ist die Beschleunigung der Vermarktung der Baugrundstücke in den neuen Baugebieten.

Aus Sicht der CDU-Fraktion sollte eine Vermarktung, wie in Nachbarkommunen, unmittelbar nach der Vermessung und Planerstellung der Grundstücke erfolgen.

Folgende Vorteile werden hierzu im Antrag aufgezählt:

1. Frühere Planungssicherheit für Interessentinnen und Interessenten.
2. Absatzsicherheit der Stadt und damit verbundene frühere Möglichkeit, Bedarfe

zu erkennen und entsprechend zu steuern. Ebenfalls die Möglichkeit, wenn notwendig, frühzeitig neue Erschließungsprojekte anzustoßen.

3. Baustart der Rohbauten nach Fertigstellung einer Baustraße, statt wie jetzt nach Fertigstellung der gesamten Erschließungsmaßnahme inklusive Straßen, Laternen und Straßenbepflanzung. In der Praxis sind Beschädigungen dieser Erschließungskomponenten nicht zu verhindern und daher der Regelfall.
4. Früherer Baubeginn, damit kürzere Belastung der Anwohner von Baugebieten.
5. Schnellerer Liquiditätszufluss, dadurch Verbesserung der liquiden Mittel der Stadt Wegberg und gegebenenfalls Zinserträgen oder Ersparnis von Zinskosten.
6. Verbesserung der finanziellen Gesamtsituation durch die frühere Generierung von Steuereinnahmen und Aufteilung der Gemeinkosten.

Aus Sicht der Verwaltung ist eine zügige Vermarktung der Baugrundstücke richtig und erstrebenswert. Die Verwaltung hat sich in der Vergangenheit bereits dieser Thematik gestellt und wird sich bei den Grundstücksvermarktungen auch weiterhin dieser Thematik stellen.

Einleitend wird zu den Vor- und Nachteilen eines ein- bzw. zweizügigen Ausbaues (Erschließungsarbeiten) bzw. zu den finanziellen Unterschieden bei einem ein- bzw. zweizügigen Ausbau in Verbindung mit zu treffenden Vereinbarungen in den notariellen Kaufverträgen sowie den einhergehenden finanziellen Auswirkungen,  berichtet (siehe Ziffer 3. der aufgezählten Vorteile).

Ausbau

In der Stadt Wegberg erfolgt die Erschließung von neuen Baugebieten im  „einzügigen Straßenausbau“. Das bedeutet, dass der komplette Straßenausbau inklusiv eventueller Nebenanlagen (z.B. Straßenlaternen, Baumscheiben etc.) komplett fertig gestellt wird bevor der Hochbau beginnt. In letzter Zeit wurde immer häufiger die Frage gestellt, ob ein zweistufiger Ausbau nicht wirtschaftlicher und sinnvoller ist.

Beim zweistufigen Ausbau wird zunächst eine Baustraße in Asphaltbauweise erstellt und erst nach einer bestimmten Zeit, oder nach einem bestimmten Grad der Bebauung der Straßenendausbau getätigt.

In der nachfolgenden Tabelle hat der Fachbereich Umwelt, Verkehr, Abwasser einmal die Vor-, und Nachteile der beiden Varianten (einzüger Ausbau vs. zweizügiger Ausbau) dargestellt und diese auch einmal kostenmäßig betrachtet.

Variante 1: einzügiger Straßenausbau

Variante 2: zweizügiger Straßenausbau

Kosten der unterschiedlichen Ausbauvarianten

Der Kostenvergleich zwischen den beiden dargestellten Varianten beruht auf Preisen aktueller Baumaßnahmen der Stadt Wegberg. Für den „einzügigen Straßenausbau“ wurden die Kosten und die Flächen aus der Erschließung des Baugebiets Hessenfeld ausgewertet für den „zweizügigen Ausbau“ das Gewerbegebiet in Rath-Anhoven.

• Einzügiger Straßenausbau (Hessenfeld):

Kosten/m2: 188 €/m2

• Zweizügiger Straßenausbau (Rath-Anhoven):

Kosten/m2: 228 €/m2

Daraus ergeben sich Mehrkosten in Höhe von ca. 21 % gegenüber dem von der Stadt praktizierten einzügigen Straßenausbau.

Vermarktung

Ausschlaggebend für den Beginn der Vermarktung ist eine ausreichende Planungssicherheit für den künftigen privaten Bauherrn (bauverantwortliche Person) in organisatorischer und finanzieller Natur sowie die Vermeidung möglicher Haftungsrisiken für die Stadt Wegberg.

In den derzeitigen Kaufverträgen sind bereits Regelungen bezüglich der Erschließung der Baugrundstücke enthalten. Soll jedoch die Erschließung und die Bebauung des Grundstückes teilweise parallel verlaufen; z.B. Baustart der Rohbauten nach Fertigstellung einer Baustraße und Herstellung einer hinreichenden Strom- und Wasserversorgung, müssen weitergehende Vereinbarungen getroffen werden.

Hierzu zählen insbesondere die folgenden Punkte:

-          Klarstellung der bereits abgeschlossenen Erschließungsmaßnahmen

-          Klarstellung und ggf. Nennung einer verbindlichen Zeitspanne der noch zu leistenden Erschließungsmaßnahmen

-          Zahlung des Kaufpreises in zwei Teilbeträgen (Schlusszahlung erst mit endgültiger Fertigstellung des Neubaugebietes)

-          Änderung den Regularien zu den Erschließungskostenvereinbarungen

Die vorgenannten Punkte nehmen ebenfalls direkt und indirekt Einfluss auf eine mögliche Finanzierung des Bauvorhabens.

Das gegenseitige Investitionsinteresse mit der Ausweisung, Erstellung und Vermarktung eines Neubaugebietes auf der einen sowie der abschließenden Finanzierung der Neubauprojekte auf der anderen Seite sollte nicht aus den Augen verloren werden, um Finanzierungsrisiken auf beiden Seiten zu vermeiden.

Hierzu ist anzumerken, dass bei einem zweistufigen Ausbau eine frühzeitige Kalkulation der zu erwartenden Erschließungskosten der zweiten Ausbaustufe, insbesondere bei der Vielzahl äußerer Faktoren, beinahe unmöglich ist (Stichwort: Kostenexplosion).

Die noch nicht abgeschlossene endgültige Erschließung (Stufe 1: Baustraße) wirkt sich auch praktisch auf das Bauvorhaben der künftigen Bauverantwortlichen aus. Folgende Schwerpunkte gibt es seitens der Bauverantwortlichen und der Stadt Wegberg zu beachten sowie notarvertraglich festzuhalten:

Beachtung des Ausbauplanes

Während der Bauphase können sich die Bauwilligen nicht mehr an der bestehenden Ist-Lage orientieren, sondern müssen den Ausbauplan beachten. Straßenlaternen, Parkplätze oder Straßenbepflanzungen werden zeitweise erst nach Fertigstellung des Rohbaus gesetzt. Die Bauverantwortlichen tragen das Risiko, ihre Bauvorhaben so umzusetzen, dass einer späteren End-Erschließung der Stadt Wegberg nichts mehr im Wege steht. Gleichfalls kann die Stadt Wegberg den Ausbauplan nach Vergabe des Grundstückes und ohne Abstimmung mit den Käufern auch nicht mehr abändern, auch wenn dies zwingend notwendig werden würde.

Anbindung des Grundstückes an die Straße

Das endgültige Straßenendniveau kann seitens der Stadtverwaltung nicht vorzeitig festgesetzt werden. Aus diesem Grund, sollte die Anbindung des Grundstückes an die Straße (Ausbau der Einfahrt), nötigenfalls erst nach Endausbau der Straße erfolgen (Beachtung des richtigen Gefälles). Gleiches gilt für das Setzen von L-Steinen.

Fazit

Für die kommunale Praxis stellt sich die Frage, inwieweit eine „vorzeitige“ Vermarktung ausgestaltet sein muss, um sowohl auf städtischer Seite als auch für die Bauverantwortlichen die nötige Sicherheit zu bringen und positiv zu wirken.

Kosten und Finanzierung:

Zu konkreten Kosten in zufünftigen Neubaugebieten können zum jetzigen Zeitpunkt keine Aussagen getroffen werden. Es bleibt festzuhalten, dass der einzügige Ausbau gegenüber dem zweizügigen Ausbau kostengünstiger zu realisieren ist. Dieser Kostenvorteil für die Stadt  Wegberg kann dann auch über den Grundstückskaufpreis / Quadratmeterpreis an die Grundstückskäufer weitergegeben werden.               

Alternativen:

Der Ausschuss für Wohnen, Bauen, Vergaben und Liegenschaften empfiehlt dem Rat der Stadt Wegberg, die Verwaltung zu beauftragen die generelle Vermarktung städtischer Baugrundstücke zu beschleunigen indem die Erschließung sowie die Vermarktung der Grundstücke parallel verlaufen. Hierbei sind Umsetzung, Zeitschiene und vertragsinhaltliche Ausgestaltungen untereinander abzustimmen.

Der Ausschuss für Wohnen, Bauen, Vergaben und Liegenschaften empfiehlt dem Rat der Stadt Wegberg, die Verwaltung zu beauftragen von der bisherigen Praxis abzuweichen und zukünftig die Erschließungsarbeiten in Neubaugebieten als zweizügigen Ausbau auszuschreiben.

Beschlussvorschlag:

Der Ausschuss für Wohnen, Bauen, Vergaben und Liegenschaften empfiehlt dem Rat der Stadt Wegberg, die Verwaltung zu beauftragen die generelle Vermarktung städtischer Baugrundstücke zu beschleunigen indem die Erschließung sowie die Vermarktung der Grundstücke parallel verlaufen. Hierbei sind Umsetzung, Zeitschiene und vertragsinhaltliche Ausgestaltungen untereinander abzustimmen.

Der Ausschuss für Wohnen, Bauen, Vergaben und Liegenschaften empfiehlt dem Rat der Stadt Wegberg, die Verwaltung zu beauftragen auch weiterhin bei zukünftigen Neubaugebieten einen einzügigen Ausbau auszuschreiben.