Entscheidungsvorlage - VO/0235/24

Gemäß Zuständigkeitsordnung für den Rat der Stadt Wegberg und seine Aus­schüs­se entscheidet der Ausschuss für Wohnen, Bauen, Vergaben und Liegenschaften über städtische Baumaßnahmen mit geschätzten Gesamtkosten ab 50.000,- € (inkl. Mwst.). Auf dieser Grundlage stellt der Fachbereich Gebäudewirt­schaft dem Aus­schuss nach­folgend eine geplante Baumaßnahme vor, deren Wert oberhalb dieser festgelegten Wertgrenze liegt.

Sachverhalt

An der Turnhalle der Schule am Grenzlandring im Schul- und Sportzentrum kam es im vergangenen Jahr 2024, wie auch bereits in den Vorjahren, zu einer Reihe von Un­dich­tigkeiten in der Abdichtung der beiden Flachdächer des Gebäudes. Schon seit längerem hatten die mit der Behebung beauftragten Dachdeckerunternehmen auf die zuneh­menden Probleme beim Lokali­sieren und Reparieren der Undichtigkeiten hingewiesen. Zeitweise müssen aufgrund dieser Schwierigkeiten Auffangbehälter für das eindring­ende Wasser in der Turnhalle aufgestellt werden, da die Fehlstellen zum Teil auch nicht zu lokalisieren waren. Wasserschä­den kleineren Umfangs sind leider bereits zu ver­zeichnen.

Nachhaltige Reparaturen an der Dachabdichtung sind nicht mehr möglich.

Gleichzeitig bedürfen auch andere Bereiche und technische Anlagen des Gebäudes dringend einer grundlegenden Sanie­rung bzw. Erneuerung, so dass die Verwaltung bereits Ende Dezember 2023 die Erstellung einer Mach­barkeitsstudie zur Turnhalle der Schule am Grenzlandring in Auftrag gegeben hatte, um erstens eine ganz­heitliche Unter­suchung der Sanierungserfordernisse vorzuneh­men sowie zweitens die Voraus­setzungen für die Beantragung möglicher finanzieller Fördermittel zu schaffen.

Gebäude und Nutzung

Bei der 1-fach-Turnhalle handelt es sich um ein 1987 in wirtschaftlicher und funktio­na­ler Bauweise errichtetes Gebäude mit einer Brutto-Geschossfläche von 689 m² (BGF). Es handelt sich um eine tragende Konstruktion aus eingespannten Stützen und Trägern aus Sichtbetonfertigteilen, Ausfachungen der Außenwände mit 2-scha­ligem unge­dämmten Mauerwerk sowie Stahltrapezblechen als tragende Dachkon­struktion.

Seit dem Erbauungsjahr wurden keine rele­vanten baulichen Veränderungen und Sanierungen am Objekt vorgenommen. Die Halle ist sowohl als Sporthalle wie auch als Versammlungsstätte genehmigt. Die hierfür erforderlichen gebäudetech­ni­schen Anlagen sind vorhanden. Jedoch wurde die Turnhalle in letzter Zeit eher selten als Ver­samm­lungsstätte oder als Übernachtungsstätte durch Pfadfinder und Polizei genutzt.

Ob die Nutzung als Versammlungsstätte bei einer Sanierung der Halle weiterhin Grund­lage der Planung sein sollte, ist daher noch abzustimmen. 

Die Nutzung der Turnhalle erfolgt tagsüber durch den Schulsport, im Nachmittags- und Abend­bereich durch verschiedene Vereine. Die Halle ist damit bis auf wenige freie Zeiten am Wochenende voll belegt.

Zur Veranschaulichung des baulichen Zustandes sind der Vorlage einige Fotos der Turnhalle der Schule am Grenzlandring beigefügt.

Ziele der Machbarkeitsstudie

Die Ziele der Machbarkeitsstudie waren die folgenden:

-         Untersuchung, Feststellung und Dokumentation der sanierungsbedürftigen Berei­che und Anlagen

-         Untersuchung und Aufzeigen von Möglichkeiten zur Senkung des Energie­bedarfs und des CO²-Ausstoßes bei einer Sanierung unter Berücksichtigung der Wirt­schaft­lichkeit

-         Priorisierung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen

-         Ermittlung der Sanierungskosten

-         Sanierungskonzept mit dem Ziel der wirtschaftlichen Nutzbarkeit der Turnhalle für die nächsten Dekaden

Folgende Ingenieurbüros waren mit der Erarbeitung der Studie beauftragt:

1. GRONAU plan GbR, Wegberg, federführend für die Erstellung der Studie
2. Ing.-Büro Bösl, Aachen, für die Technische Gebäudeausrüstung
3. Ing.-Büro Hegger + Partner, Aachen, für die Tragkonstruktion
4. AAINA GmbH, Aachen, zur Erstellung einer Thermischen Gebäudesimulation

Die Machbarkeitsstudie wurde im September 2024 fertiggestellt und vorgelegt. In ihr wird der festgestellte bauliche und technische Zustand der Turnhalle dargestellt und bewertet, sowie der erforderliche Sanierungsbedarf und –umfang erläutert und empfoh­len. Für die einzel­nen Sanierungsbereiche wurden die Kosten ermittelt und die Wirt­schaftlichkeit der Gesamtsanierung den Kosten eines Rückbaus der Turnhalle mit anschließendem Neubau gegenübergestellt. 

Ergebnisse der Machbarkeitsstudie

Ein Sanierungsbedarf wurde für die folgenden Gebäudeteile und Technischen Anla­gen festge­stellt und empfohlen:

1. Die beiden Flachdachflächen sind in einem dringendst sanierungsbedürftigen Zu­­stand und sobald wie möglich einer Gesamtsanierung zu unterziehen, um weitere Folgeschäden zu vermeiden
2. Der Sportboden (Schwingboden) der Halle ist komplett zu erneuern
3. Der Prallschutz ist abgängig und zu erneuern
4. Der Austausch der energetisch extrem mangelhaften Fensterflächen (1-fach-Verglasung aus Guss­glas-Elementen) wird empfohlen
5. Eine Außenwanddämmung (Wärmedämmverbundsystem wird em­pfohlen
6. Die Sanierung der veralteten Sanitärinstallationen und die Sicherstellung der Trink­­wasser­hygiene ist erforderlich
7. Die Sanierung der Wärmeversorgungstechnik ist erforderlich, ggf. kann eine Verän­derung der Beheizung der Halle (Versammlungsstätte) erfolgen, der Ein­bau einer Regeltechnik ist er­for­derlich
8. Die Erneuerung der abgängigen Raumlufttechnischen Anlage ist erforderlich (Achtung: Evtl. Entfall der Anforderungen aus Versammlungsstätte)
9. Die Sanierung der veralteten Elektrotechnischen Installationen ist erforderlich

Insgesamt stellt die Frage, ob die Turnhalle zukünftig weiter als Versamm­lungs­­stätte genutzt werden und noch eine Rolle im Katastrophenschutz spielen soll, eine Grund­lagenentscheidung für die Sanierung und die Sanie­rungskosten dar, da diverse gebäu­de­technische Einrichtungen obsolet würden, wenn die Halle nicht mehr den Anforde­rungen einer Versammlungsstätte genügen muss. Hierunter fallen

-          die Raumlufttechnischen Anlagen (RLT),

-          die Blitzschutzanlage,

-          die Sicherheitsbeleuchtungsanlage,

-          die Alarmierungsanlage,

-          und die Entrauchung des Gebäudes.

Das Fazit der Studie beurteilt die Bausubstanz der Turnhalle als erhaltenswert und sanie­­rungswürdig. Es wird empfohlen, die Sanierung einem Rück- und Neubau vor­zuziehen.

Im wirtschaftlichen Vergleich und unter Zugrundelegung aller zu berücksichtigenden Kos­ten liegt der Kostenrahmen eines Neu­baus rund 1,0 Mio. € oberhalb der in der Studie er­mittelten Kosten für eine Gesamt­sanierung. Dabei ist der deutlich geringere Kosten­aufwand bei einem möglichen Verzicht auf die technischen Anforderungen an eine Versamm­lungsstätte noch nicht enthalten.

Weiterhin wird auch aus grundsätzlichen Erwägungen der Nachhaltigkeit ein Erhalt des vorhandenen Gebäudes präferiert.

Die Verwaltung empfiehlt daher die Sanierung der Turnhalle am Grenzlandring vor­zu­nehmen.

Weitere Vorgehensweise

Aufgrund der Bedeutung für die Festlegung des Sanierungsumfangs der Turnhalle ist zunächst die Entschei­dung herbeizuführen, ob weiterhin eine Nutzung als Versamm­lungsstätte erforderlich ist und möglich sein soll.

Auf der Grundlage dieser Entscheidung ist dann im weiteren Planungsprozess der Sanierungsumfang in technischer, energetischer und wirtschaftlicher Hinsicht fest­zulegen. Dabei spielen die vorliegenden Ergebnisse der thermischen Gebäude­simula­tion eine wichtige Rolle, um die energetischen Maßnahmen, die getroffen wer­den sollen, unter ökologischen (CO²-Einsparung) und wirtschaftlichen Gesichts­punkten zu opti­mieren.

Unverzüglich nach Beauftragung der Planungsleistungen (nach Inkrafttreten des Haus­halts) soll jedoch im ersten Schritt der Sanierung die Planung und möglichst zeitnahe Realisierung der dringend erforderlichen Flachdachsanierung in diesem Jahr noch erfolgen, um mögliche Folge­schäden durch weiter eindringendes Wasser zu vermei­den. Dieser Sanie­rungsab­schnitt würde dann bereits unter Berücksichti­gung des parallel zu entwickelnden späteren Gesamt­­sanierungspakets erfolgen.

Die für die Dachsanierung erforderlichen finanziellen Mittel sind für das Jahr 2025 im Haushaltsplan bereits angemeldet.

Finanzielle Mittel für die weitere Sanierung der Turnhalle werden für das kommen­de bzw. die kommenden Haushaltsjahre vorgesehen.

Errichtung einer Photovoltaikanlage

Gemäß aktuell gültiger BauONW  § 42a (3) – Solaranlagen  besteht für Kommunen bei vollständiger Erneuerung einer Dachhaut von Gebäuden die Pflicht zur Errichtung einer Photovoltaikanlage (PV-Anlage), was bei der Turnhalle der Schule am Grenz­landring der Fall ist.

Es kommen hierfür beide Dachflächen für die PV-Anlage in Frage, sowohl die grö­ßere und höhere Fläche über der eigent­lichen Turnhalle, als auch die niedrigere über den Nebenräumen (Geräte­räume, Umkleiden, Sanitärbereiche). Die Planung und Dimen­sionierung der PV-Anlage soll im Zuge der Planung der Dachsanierung erfolgen und ebenso wie die Gesamtsanierung der Turnhalle unter Berücksichtigung energetischer und wirtschaft­licher Parameter erfolgen.

Die für die PV-Anlage erforderlichen finanziellen Mittel sind ebenfalls für das Jahr 2025 im Haushaltsplan angemeldet.

Kosten und Finanzierung

Die für die Flachdachsanierung der Turnhalle der Schule am Grenzlandring benötig­ten finanziellen Mittel in Höhe von 339.000,- € brutto sind im Entwurf des Haushalts­plans 2025 unter der Investitionsmaßnahme 011304 H672 – Sanierung der Turnhalle der Schule am Grenzlandring enthalten.

Die für die Errichtung einer Photovoltaikanlage auf den beiden Flachdachflächen benö­tigten finanziellen Mittel sind vorbehaltlich der noch nicht feststehenden Dimen­sionie­rung der Anlage mit 152.000,- €  beziffert. Auch diese Mittel sind im Entwurf des Haus­halts­plans 2025 als Investitionsmaßnahme enthalten unter der Bezeich­nung 011304 H940 – Photovoltaikanlage Flachdächer Turnhalle SaG (Schule am Grenz­land­ring).

Finanzielle Fördermöglichkeiten

Sowohl für die Sanierung der Flachdachflächen als auch für die Errichtung der Photo­voltaikanlage können aller Voraussicht nach Fördermittel generiert werden.

Für die Dachsanierung kommen hierfür eventuell Fördermittel aus der Bundesförde­rung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) in Betracht.

Für die Photovoltaikanlage kommen verschiedene Fördermodelle in Betracht. Hier erfolgt die abschließende Festlegung im Zuge der Dimensionierung der Anlage und der technischen Rahmenbedingungen.

Die entsprechenden Förderanträge wird die Verwaltung möglichst zeitnah stellen und dem Ausschuss darüber berichten.

Beschlussvorschlag

Der Ausschuss für Wohnen, Bauen, Vergaben und Liegenschaften beschließt, vorbe­haltlich der Genehmigung und des Inkrafttretens des Haushaltsplanes 2025, die Sanie­rung der Flachdach­flächen der Turnhalle der Schule am Grenzlandring in Verbindung mit der Errichtung einer Photovoltaikanlage, wie im Vorlagentext dargestellt.